La semana pasada publicamos un primer artículo en nuestro blog referente a la entrada en vigor de la nueva Ley hipotecaria 5/2019, de fecha 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), reflexionando sobre cuál era el impacto del nuevo ordenamiento legal con respecto a aquellos contratos hipotecarios denominados en moneda extranjera.

En esta segunda entrada dedicada a la nueva Ley 5/2019, de fecha 15 de marzo, reflexionamos sobre los préstamos hipotecarios multidivisa, un producto que se puso en boga años atrás y que ha sido objeto de controversia como consecuencia de los riesgos inherentes a este tipo de contratos, motivo por el cual son ahora objeto de especial atención en el nuevo texto legal.

Las llamadas hipotecas multidivisa son préstamos para la compra de vivienda concedidos en una moneda distinta al euro y con un interés referenciado a un índice extranjero. Este tipo de préstamos tienen un doble frente de riesgo/beneficio, a continuación se describe con más detalle:

  • Las variaciones en el contravalor de la divisa del préstamo con respecto a la moneda propia del titular (las fluctuaciones en el tipo de cambio entre ambas divisas pueden perjudicar o beneficiar al prestatario).
  • Las variaciones en el tipo de interés de referencia de la operación de crédito, en estos casos referenciadas a tipos distintos al EURIBOR.

La hipoteca multidivisa se puso muy de moda hace algo más de una década, cuando el EURIBOR cotizaba por encima del 4%. En esa época, muchos consumidores decidieron contratar préstamos en yenes (JPY) o en francos suizos (CHF), pues así podían pagar una cuota más baja al estar referenciados a tipos de interés menores al EURIBOR y al gozar de un tipo de cambio favorable con respecto al Euro.

Muchos de los clientes que aceptaron y firmaron este tipo de hipotecas lo hacían pensando que pagarían una menor cuantía de las cuotas al tener la deuda en una moneda diferente al euro. El problema de las hipotecas multidivisa estuvo motivado por la falta de conocimiento por parte de los prestatarios de los riesgos potenciales que se debían afrontar en este tipo de contratos. En algunos casos, esta falta de conocimiento vino dada como consecuencia de la falta de información de la parte prestataria, quienes no explicaron de manera clara la fluctuación de la divisa que no sólo afectaba a la cuota, sino también al importe del capital prestado, haciendo aumentar este capital e incrementado el importe a amortizar.

El problema sobrevino cuando el valor de estas monedas se apreció en los años siguientes, de tal modo que la deuda hipotecaria se incrementó, ya fuera por el cambio de contravalor de las divisas y/o por las fluctuaciones de los tipos de interés de referencia.

Para que veamos cuál fue el efecto de la subida del yen respecto al euro, transcribimos un ejemplo de cómo varió la cuota de un préstamo hipotecario denominado en yenes (JPY). Se toma como referencia un préstamo de 150.000 euros (23.700.000 yenes al cambio en enero de 2008) a devolver en 25 años:

Tipo de cambio

Hipoteca a E + 0,5%

Hipoteca a LJPY + 1%

Enero de 2008

1€ = 158 yenes876€/mes

95.633 yenes/mes = 605€/mes

Enero de 2015

1€ = 132 yenes547€/mes

89.737 yenes/mes = 679€/mes

Los préstamos multidivisa son considerados productos complejos y que pueden provocar graves problemas de endeudamiento, debiendo ser comercializados con la información veraz, amplia, suficiente y haciendo mención expresa a los riesgos potenciales a los que se enfrenta el titular del préstamo al contratarlos.

Se considera que una hipoteca multidivisa es nula por abusiva cuando el banco no explica al cliente los riesgos inherentes a la contratación de estos productos. Así lo estableció el Tribunal Supremo el 15 de noviembre de 2017, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitiera una sentencia similar.

Si en base a la sentencia judicial se considera ilícito un crédito en moneda extranjera, se establece su nulidad parcial. Esto significa lo siguiente:

  • Se pasa la hipoteca al euro y se cambia el índice extranjero por el EURIBOR.
  • Se recalculan las cuotas y se le descuenta al afectado lo pagado de más tanto en intereses como en capital y en comisiones por cambio de divisa.

 

Conclusiones

La nueva ley debería arrojar certidumbre y confianza en el mercado hipotecario, a menudo sometido a fuertes presiones y tensiones de distinta naturaleza.

Los tres aspectos que regula van encaminados a garantizar una mayor protección para el deudor, a establecer un régimen sancionador y a regular el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario. Son tres ejes de importancia capital. En este sentido y en lo que concierne a la regulación de los préstamos denominados en moneda extranjera, el nuevo ordenamiento contempla el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera como un mecanismo sencillo y comprensible para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio, un elemento que como hemos señalado en este mismo artículo, tuvo un efecto muy nocivo en el mercado, afectando tanto a prestatarios como a prestamistas.

Deseamos una larga vida a la nueva Ley.

 

Fuente: BOE, IDD Consultoría

Enlace BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-3814

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